通常情况下，承租人只对承租部分享有优先购买权。当不动产整体出让，分割出租的部分与整体转让部分不是同一标的，任何部分单个承租人对整体转让的不动产均不享有优先购买权。但如果所有的部分单个承租人把每一部分的承租权联合起来，也就是说对整体出售的所有条件都完全接受，在这种情况下如何处理，承租人整体是否有优先购买权。在实践中，由于所有的原承租人难以协调达成完全一致的意见，这种情况并不多见，但是并不是没有或者不可能发生。在法律上，必须明确权利的性质和效力，为民事实践的指导，避免纠纷的发生，也有利于减少诉讼，节约司法资源。
    研究承租人的优先购买权，首先必须辨析其性质，这是讨论的前提。承租人的优先购买权是物权还在债权在学术界存在广泛的争议。有些学者认为，承租人的优先购买权附随于买卖关系，在本质上仍是债权。另有大多数学者认为其具有物权的效力，原因如下：1)可以对抗第三人；2）由法律创设和明确规定；3）有利于对特定人的保护，有利于不动产利用的经济利益。笔者认为，认为承租人的优先购买权是物权的理由不充分。其一，物权的本质特征之一是支配权，而债权是请求权。优先购买权的行使需要同等条件。同等条件在这里很重要，物权是绝对的，优先购买权受同等条件的限制，如果没有其他买受人比较，何来同等条件。因此，优先购买权人只是潜在买受人之一，其权利是债权，只不过有优先性。其二，签订合同前，同等条件可以随时变化，这时购买人如果不接受变化了的条件，便丧失了优先购买权。承租人的优先购买权是不稳定的，这与物权的本质有天渊之别。其三，当承租人的优先购买权与不动产其他共有人的优先购买权冲突时，法律规定不论两者成立先后，不动产其他共有人的优先购买权优先。正当性理由在于不动产其他共有人的优先购买权是物权，承租人的优先购买权是债权，物权当然优先于债权。其四，债权通常是任意主义，可由当事人自由约定，但并不排除法律在一定条件下直接创设。其五，法律规定出租人违反此规定出售房屋给第三人，承租人可以申请法院认定出让无效，并不是因为其物权的效力，而是基于法律特殊保护的规定，同债权人的撤销权性质相似。但承租人只能申请合同无效，当善意第三人已经办理产权过户后，大多数学者认为从物权行为的独立性、无因性角度出发，为了维护既存物权关系的稳定，承租人只能向出卖人请求侵权损害赔偿。
    此外，物权实行法定主义，而债权实行任意主义。承租人的优先购买权的确是法律明确规定的，不以当事人是否约定、是否知道为前提。但是当事人是否可以在合同条款中明确排除其适用，法律没有规定。笔者认为，当事人在意思表示真实的情况下，在承租合同中完全可以变更优先购买权的内容，这与物权法定不同。把承租人的优先购买权定性为债权更符合现实，更有利于民事领域意思自治的贯彻。
    其次，必须明确所有部分单个承租人的优先购买权是否可以整合。既然认定优先购买权是债权，那么需要考察债权是否可以整合。债权转让后，可以发生整合。但优先购买权不能转让，是特殊性质的债权，而且原承租人本意并不是转移优先购买权，只是简单地联合起来，并没有法律上的意义。如果规定原承租人共同享有优先购买权是不合理的，其基础关系不存在或者不稳定，原部分单个承租人之间是完全独立的，基本上没有任何法律上的关系。
    再次，从经济学角度出发，原出租人整体出卖不动产就是为了取得规模效应，并减少交易成本。如果承认部分单个承租人的优先购买权，不仅不利于出卖人的经济利益，也不利于社会整体经济效应。即使所有部分单个承租人联合，交易的成本也是非常巨大的。
    因此，承租人的优先购买权应该是受到必要的限制，是有条件的。法律规定承租人的优先购买权是为了保护承租人的利益、稳定民事关系、提高物的利用效益。但承租人的优先购买权不能做扩大化地解释、无限制地适用，否则会损害出卖人的利益和社会整体经济效益。
    总之，不动产整体出让时，应当平衡出让人与原承租人的利益，既要考虑对出租人的所有权和处分权的尊重，也要考虑对承租人正当权益的保护。出租人必须有充分证据能够证明确有必要进行整体出售的，否则不能以此为借口拒绝部分单个承租人行使优先购买权。法律应当设定例外情况，当整体出售给第三人明显会给承租人造成巨大损失的，则应当允许承租人在同等条件下对整体出售的不动产行使优先购买权，巨大损失的证明责任在承租人。

    参考书目：
    1.何志：《物权法判解研究与适用》，人民法院出版社，2004年版。
    2.赵云川主编：《民法物权案例与评析》，中山大学出版社，2005年版。
    3.王泽鉴：《民法学说与判例研究》第一册，中国政法大学出版社，1998年版。
    4.孙宪忠：《德国当代物权法》，法律出版社1997年版。
    5.戴孟勇：《先买权：理论与立法》，载郭道晖主编：《岳麓法学评论》第一卷，湖南大学出版社，2000年版。　
　  6.房绍坤：《审理优先购买权纠纷应注意哪些问题》，载杨立新主编：《疑难民事纠纷司法对策》第二集，吉林人民出版社，1994年版。
    7.张家勇：《试析优先购买权的法律性质》，载《西南民族学院学报（哲学社会科学版）》，1999年第1期。